Nový stavebný zákon: Pre ktoré stavby už nebudete potrebovať povolenie a zbúra vám štát nelegálne postavenú garáž?

Koho sa novela stavebného zákona týka najviac?

Nový stavebný zákon prijal parlament 4. februára 2025 a je základným právnym predpisom v oblasti výstavby. Dotkne sa prakticky každého, kto bude chcieť stavať. Či už veľkých developerov, rovnako ako každého bežného občana, ktorý bude chcieť realizovať stavbu alebo jej úpravy. Cieľom novej legislatívy je pritom zrýchlenie prípravných a povoľovacích procesov. Nový stavebný zákon nahradí v súčasnosti platný a účinný stavebný zákon z roku 1976, ako aj platný zákon o výstavbe z roku 2022, ktorý však nenadobudol a ani nenadobudne účinnosť. Zákon o územnom plánovaní prijatý v roku 2022 zostane naďalej platný a účinný.

Ak niekto plánuje stavať rodinný dom, čo musí robiť inak podľa nových pravidiel? 

V procese povoľovania pôjde o „jednokrokové správne konanie“, ktoré nahradí doteraz dvojúrovňové správne konania o územnom plánovaní a o stavebnom konaní. Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere bude môcť stavebník rozpracovať podrobný projekt stavby, ktorý bude po overení stavebným úradom hneď vykonateľný. Stavebník sa môže rozhodnúť aj pre alternatívu, že dokumentáciu stavebného zámeru rozpracuje do podrobnosti projektu stavby a projekt stavby mu stavebný úrad overí s dátumom právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere.

Ako bude vyzerať nová fáza tzv. „prípravného konania“?

Základnou povinnosťou stavebníka je objednať vypracovanie projektovej dokumentácie u projektanta. Zavádza sa povinnosť stavebníka alebo ním povereného projektanta prerokovať stavebný zámer s obcou (ako orgánom územného plánovania), dotknutými orgánmi a právnickými osobami v prípravnej fáze ešte pred začatím konania na stavebnom úrade a získať ich záväzné stanoviská, respektíve vyjadrenia od dotknutýchsubjektov.

Lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania (obce) a záväzného stanoviska dotknutého orgánu (napr. hygiena) je 30 dní odo dňa doručenia žiadosti. Pri zložitých stavbách je táto lehota 60 dní. Ak dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko v uvedenej lehote, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru. Nastáva tzv. fikcia súhlasu. Lehoty na vyjadrenie dotknutej právnickej osoby (napr. SPP) sú rovnaké. V prípade nevyjadrenia sa však nenastáva fikcia súhlasu.

Stavebníkom poverený projektant následne vypracuje správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej vyhodnotí všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia. Ak zároveň so stavebným zámerom bude žiadať projektant aj prerokovanie projektu stavby, dotknutý orgán mu vydá tzv. doložku súladu. Správa o prerokovaní stavebného zámeru je spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie o stavebnom zámere na stavebnom úrade. Následne podá stavebník žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere na stavebnom úrade. Od stavebníka a projektanta sa bude očakávať, že návrh bude pripravený v súlade so zákonmi. Žiadosť na začatie konania podáva stavebník stavebnému úradu elektronicky prostredníctvom na to určeného formulára. Môže ju podať aj listinne do marca roku 2029. Fyzická osoba aj po tomto dátume.

Správny orgán následne oznámi začatie konania účastníkom konania, dotknutým orgánom a dotknutým právnickým osobám do siedmich dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. Potom správny orgán určí termín ústneho pojednávania a miestnej obhliadky, ak sa nariaďuje. Na rozdiel od doterajšieho stavu sa už neukladá povinné ústne pojednávanie. Pri ohlasovaných stavebných prácach to neprichádza z povahy veci do úvahy. Pri ostatných stavbách je dôvodom skutočnosť, že so žiadosťou podáva stavebník aj správu o prerokovaní stavebného zámeru, v ktorej je už uvedené, od ktorých subjektov si vyžiadal stanovisko a vyjadrenie a ktoré uplatnené požiadavky a pripomienky akceptuje a zapracuje do projektu stavby. O tých nemá význam konať. Čiže podstata terajšieho ústneho pojednávania je už uskutočnená pred začatím konania. Stavebnému úradu zostane len vyriešenie tých rozporov, ktoré nevyriešil stavebník s projektantom pred konaním na stavebnom úrade. A je na vôli správneho orgánu, či je na to potrebné nariadiť ústne pojednávanie, alebo vec možno vybaviť aj bez neho.

Ak sa stavebníkovi a projektantovi podarilo odstrániť všetky rozpory a protichodné stanoviská, tak stavebný úrad nemusí zvolať ústne pojednávanie a môže vydať rozhodnutie o stavebnom zámere tzv. od stola. Určite to bude pri stavebných prácach na ohlásenie, ale môže to byť aj v iných prípadoch, keď dôjde k súladu medzi stavebníkom a všetkými ostatnými osobami. Správny orgán v oznámení o začatí konania upozorní účastníkov konania, dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, že svoje návrhy, pripomienky a námietky môžu uplatniť najneskôr na ústnom pojednávaní; na neskôr podané návrhy, pripomienky a námietky sa neprihliadne. Ak správny orgán nenariadil ústne pojednávanie, lehota na uplatnenie pripomienok a námietok nesmie byť kratšia ako sedem pracovných dní odo dňa doručenia oznámenia.

Hlavným účelom konania je vyriešiť iba rozporné stanoviská zabezpečené, ktoré sa podľa správy o prerokovaní stavebného zámeru nepodarilo odstrániť. Tým sa výrazne skráti správne konanie. Na rad prichádza kolaudácia. Dokončenú stavbu alebo jej časť spôsobilú na samostatné užívanie možno uviesť do trvalého užívania až po kolaudácii. Dokladom o kolaudácii stavby je kolaudačné osvedčenie. Kolaudačným osvedčením správny orgán osvedčuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel.

Ako novela rieši problém nelegálnych stavieb z minulosti? Bude možné stavby dodatočne zlegalizovať? Čo vlastne nelegálna stavba je? 

Nelegálna alebo ľudovo čierna stavba je v zásade stavba, ktorá bola postavená bez toho, aby prebehli riadne schvaľovacie procesy, prípadne bola postavená v rozpore s tým, čo bolo schválené. Doterajší stavebný zákon umožňoval aj dodatočné povolenie nepovolenej stavby v (§ 88a). Podľa týchto „starých“ predpisov bude možné postupovať do konca marca 2029.

Čo musí urobiť vlastník nelegálnej stavby? Stačí podať žiadosť alebo budú potrebné aj ďalšie kroky? 

V tomto prípade sa pôjde podľa predpisov v znení účinnom do 31. marca 2025, a teda podľa terajšieho SZ. To znamená, že sa požiada o dodatočné povolenie stavby podľa § 88a terajšieho SZ a pôjde sa celý ten proces ako doteraz. Nový SZ podľa môjho názoru nedáva ani možnosť dodatočne zlegalizovať čiernu stavbu, a teda po 31.3.2029 to nebude možné a rovno zbúrať (nemožnosť dodatočnej legalizácie bola plánovaná aj v zákone o výstavbe, z ktorého tento nový stavebný zákon dosť vychádza). Neznamená to automatickú legalizáciu čiernej stavby. V konaní o dodatočnom povolení stavby musí byť preukázané, že stavba nie je v rozpore s verejným záujmom a najmä v rozpore s príslušnou územnoplánovacou dokumentáciou.

Dokedy to musí vlastník stihnúť a čo ak sa mu to nepodarí? Zbúrajú mu dom? A ako sa na vôbec príde na to, že stavba je postavená načierno? 

Do 31. marca 2029. A ako sa to úrady dozvedia? Môže prísť podnet na regionálny úrad a ten začne konať ex offo. V extrémnych prípadoch hrozí aj odstránenie stavby. Ak stavebník nepovolenej stavby (čiernej stavby) v konaní o dodatočnom povolení stavby nepreukáže súlad stavby s verejným záujmom a najmä s príslušnou územnoplánovacou dokumentáciou.

Ako funguje legalizácia stavieb v praxi?  Bude po novom tento proces jednoduchší?

Cieľom zákona nie je uľahčovať legalizáciu nelegálnych stavieb, ale výstavbe nelegálnych stavieb zabraňovať. Pri dodatočnej legalizácií sa bude postupovať podľa starého stavebného zákona. Teda tento proces nebude ani jednoduchší, ani komplikovanejší.

Ako novela skráti proces schvaľovania stavebných povolení?  

Podľa doložky vplyvov sa očakáva zníženie počtu dní pre rozhodnutie o stavebnom zámere z aktuálnych 300 na 90 dní priemerne v roku 2032. Odhaduje sa, že ročný počet správnych konaní sa zo súčasných cca 60 000 zníži o 30%.

Zjednodušuje sa proces prípravy výstavby tým, že opúšťa terajšie dvojzložkové rozhodovanie (územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie) a zavádza len jedno konanie – konanie o stavebnom zámere, ktorým stavebný úrad vyjadruje súhlas s navrhovanou stavebnou činnosťou. Ak bol stavebný zámer prerokovaný spolu s projektom stavby, je zjednodušenie v tom, že nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere stavebný úrad overí projekt stavby a stavebník môže začať so stavebnými prácami. Zrýchleniu konania tak pomôže to, že stavebný úrad nebude po začatí konania obstarávať nové podklady ani ukladať stavebníkovi povinnosť ich obstarať.

Stavba bude posudzovaná a schvaľovaná naraz, čo to znamená? 

Opúšťa sa doterajšie dvojzložkové rozhodovanie (územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie) a zavádza sa len jedno rozhodovanie o stavebnom zámere stavebníka, kde sa rozhodovanie v správnom konaní obmedzí na prerokovanie nevyriešených rozporov z prípravnej fázy.

Je pravda, že po novom budú mať stavebné úrady menej kompetencií a časť zodpovednosti prejde na projektantov? Ak áno, čo to znamená pre stavebníkov? 

Projektant je pre konanie dôležitou osobou, pretože on je autorom projektovej dokumentácie a správy o prerokovaní stavebného zámeru, on komunikuje s dotknutými orgánmi a s dotknutými právnickými osobami a on bude spracúvať výsledný projekt stavby. Je tak nositeľom priamych zákonných povinností s vlastnou mierou zodpovednosti.

Nenahrádza však stavebný úrad. Prvostupňovým stavebným úradom zostáva obec. Regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR bude odvolacím orgánom voči rozhodnutiam obce. Regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR budú pôsobiť na úrovni krajov. Oproti zákonu o výstavbe z roku 2022, podľa ktorého sa mal zrušiť prenesený výkon štátnej správy na úseku stavebného poriadku na obce a mali ho vykonávať regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu, sa ponechal prenesený výkon štátnej správy na obce.

Obec bude vykonávať iba návrhové konania. Ex offo konania nadväzujúce na zistenia štátneho stavebného dohľadu, ich výkon a sankcie bude vykonávať štát, teda Úrad pre územné plánovanie a výstavbu, respektíve jeho orgány stavebnej inšpekcie. Upravuje sa tiež postavenie Slovenskej stavebnej inšpekcie. Zrušuje sa ako samostatná rozpočtová organizácia Úradu a začleňuje sa do organizačnej štruktúry Úradu a jeho regionálnych úradov.

Čo sa stane, ak stavebný úrad nerozhodne v zákonnej lehote?

Zákon zavádza fikcie súhlasu dotknutého orgánu, ak sa žiadateľovi nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote 30, respektíve 60 dní, čo urýchli proces prerokovania stavebného zámeru. Pre samotné rozhodnutie o stavebnom zámere však žiadna fikcia neplatí, takže nemôže dôjsť k automatickému schváleniu celej stavby.

Novela vraj sprísňuje kontrolu stavieb, aby vznikli len v súlade s povoleniami. Ako bude táto kontrola vyzerať v praxi?

Obec ako stavebný úrad nebude mať už viac v agende výkon štátneho stavebného dohľadu a následné ex offo konania a výkon ich rozhodnutí, rovnako ako ani prejednávanie priestupkov a iných správnych deliktov – to bude vyhradené regionálnym úradom Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR ako stavebnému inšpektorátu. Počet kontrol závisí najmä od toho, ako budú materiálne a personálne vybavené regionálne úrady.

Ak niekto začne stavať bez povolenia alebo poruší podmienky povolenia, aké sankcie mu hrozia? Sú prísnejšie ako doteraz? 

Za zhotovovanie stavby bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním bude hroziť pokuta od 30 eur až do 15 000 eur. Teraz by hrozila pokuta do 33 193,92 eur. Za úplne najzávažnejšie priestupky ako je uskutočňovanie nepovolenej stavby v chránenom území môže hroziť pokuta až do 200 000 eur. V takomto prípade nejde o nepovolené stavebné práce.

Ak sa kontrolnou prehliadkou stavby zistí, že na stavbe sa uskutočňujú nepovolené stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu stavby, stavebný úrad vyzve na ukončenie nepovolených stavebných prác a zistenú skutočnosť oznámi stavebnému inšpektorátu. Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie stavby. Nie je možnosť dodatočnej legalizácie nepovolenej stavby podľa nového SZ (podľa starého je to možné do konca marca 2029).

Ak chce niekto k domu pristaviť garáž alebo terasu, bude potrebné stavebné povolenie, alebo postačí ohlásenie? Menšie stavby budú teda bez povolenia? O ktoré presne ide?  

Ak pôjde o terasu alebo garáž, ak sa nebude označovať súpisným číslom, nebude so zemou spojená pevným základom – čo tieto stavby štandardne ale budú a ich zastavaná plocha nepresiahne 50 m2 a výšku 5 m a budú viac ako 2 metre od hranice pozemku, pôjde o drobné stavby, na ktoré nebude potrebné ani len ohlásenie. Takže skôr štandardne bude potrebné ohlásenie.

Čo treba urobiť, ak niekto zistí, že napríklad sused stavia niečo nelegálne?

Obce ako stavebné úrady už túto problematiku nebudú riešiť. Výkon stavebnej inšpekcie prejde na regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.

Zohľadňuje novela ochranu životného prostredia pri veľkých stavebných projektoch? Budú vývojári povinní robiť viac environmentálnych posudkov? 

Na rozdiel od úpravy v zákone o výstavbe z roku 2022 sa ponecháva rozhodovanie v procese posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) ako samostatný proces.

Ako sa po novom bude riešiť zodpovednosť za stavbu? V novele sa uvádza, že po novom chybné veci na stavbe bude riešiť, uhrádzať ten, kto pochybil a nie ja ako majiteľ stavby, ktorý si službu objednal. Je to tak?  

Nový stavebný zákon rozširuje okruh administratívnoprávne sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe. Najmä na zhotoviteľov stavieb či na osoby vykonávajúce stavebný dozor. Pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby stavebník je len objednávateľom služby (výstavby) a osobne neriadi výstavbu. Aj podľa občianskeho práva za porušenia zákona a za škody spôsobené poskytnutím služby má zodpovedať ten, kto ich spôsobil (teda zhotoviteľ), a nie objednávateľ služby (stavebník).

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ