Pre tieto prehliadané chyby v zmluvách prichádzajú vlastníci bytov o tisíce eur. Právnik radí, ako sa tomu vyhnúť
Aké sú najčastejšie právne spory medzi prenajímateľmi a nájomníkmi?
Za najčastejší dôvod právnych sporov možno považovať neplatenie nájomného, odmietanie nájomcu sa z bytu vysťahovať, alebo náhrada škody spôsobenej na byte.
Čo musí obsahovať platná nájomná zmluva, aby bola právne záväzná?
Úplné minimum je presná skutková a právna špecifikácia predmetu nájmu, dohoda o cene nájomného, presná identifikácia zmluvných strán, začiatok trvania nájomného vzťahu a podpisy zmluvných strán. Ďalšími, avšak nie podstatnými náležitosťami je úprava práv a povinnosti, ktorými sa zmluvné strany počas trvania nájomného vzťahu majú riadiť.
Aké sú možnosti prenajímateľa pri neplatení nájomného?
Je potrebné vychádzať najprv z podmienok dohodnutých v zmluve a potom z príslušných právnych predpisov. Vo všeobecnosti, ak nájomca nehradí nájomné a na výzvy prenajímateľa nereaguje, prenajímateľ sa bude musieť obrátiť na súd so žalobou o zaplatenie dlžného nájomného. Zároveň, ak budú splnené podmienky zmluvy a príslušných právnych predpisov, tak je možné nájomnú zmluvu z dôvodu neplatenia aj vypovedať.
Môže prenajímateľ vstúpiť do nehnuteľnosti bez súhlasu nájomníka?
Závisí to od toho, ako si strany vopred dohodnú režim kontroly a vstupu do nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti ale, bez súhlasu nájomcu, prenajímateľ nemôže vstúpiť do prenajatej nehnuteľnosti, i keď je jej vlastníkom a musí strpieť toto oprávnenie nájomcu. Ak by však nastala nejaká neočakávaná udalosť napr. havária, je nájomca povinný sprístupniť prenajímateľovi predmet nájmu, resp. strpieť vstup do nehnuteľnosti.
Aké sú zákonné podmienky na zvýšenie nájomného?
Keďže nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, ale je potrebná dohoda oboch zmluvných strán. Prenajímateľ by mohol jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ by takáto možnosť bola v nájomnej zmluve zmluvnými stranami výslovne dohodnutá. Napríklad ak by v zmluve bola možnosť si dojednať tzv. inflačnú doložku, t.j. ročné zvyšovanie nájomného o hodnotu ročnej miery inflácie za predchádzajúci kalendárny rok.
Ako postupovať pri výpovedi nájomnej zmluvy, aby bola v súlade so zákonom?
Výpoveď z nájmu možno dať iba z niektorého dôvodu, ktorý je vyslovene uvedený v zmluve alebo v príslušnom právnom predpise, pokiaľ zmluva odkazuje ešte aj na právny predpis. Dôvody sa rozlišujú aj v prípade, ak je nájom dohodnutý na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Vo všeobecnosti, napr. pri nájme bytu je takým dôvodom, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo pre členov svojej rodiny; nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný; nájomca alebo členovia jeho domácnosti značne poškodzujú byt, narúšajú pokojné bývanie, bezpečnosť či dobré mravy vo vzťahu k iným nájomcom či vlastníkom bytov; nájomca neplatí nájomné; užíva byt na iný účel než na aký sa dohodol a pod. Dôvod výpovede sa nesmie zamieňať s iným dôvodom a nie je ho možné dodatočne meniť. Niektoré dôvody výpovede si žiadajú na ich preukázanie listinu preukazujúcu tento dôvod. Neplatnosť výpovede môže nájomca napadnúť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia.
Aké sú práva a povinnosti nájomníka pri poškodení bytu?
Opäť, v prvom rade je potrebné vychádzať z toho ako je to dohodnuté v zmluve, pričom v zmluvách môžu byť dohodnuté rôzne varianty náhrady vzniknutých škôd. Najčastejšie prostredníctvom zloženej kaucie, povinnosti byt poistiť, prípadne vopred spísanou notárskou zápisnicou ako exekučným titulom pre prípad vzniknutej škody. Ak zmluva neobsahuje o predmetnej úprave príslušné ustanovenia, je potrebné vychádzať z platnej právnej a účinnej úpravy. Medzi povinnosti nájomcu patrí povinnosť strpieť pravidelné kontroly bytu prenajímateľom za účelom preverenia stavu bytu a jeho poškodení. Nájomca je tiež povinný prenajímateľovi bez zbytočného odkladu nahlásiť všetky prípadné opravy alebo úpravy, ktoré je potrebné na nehnuteľnosti vykonať. Ak by prenajímateľ túto výzvu ignoroval, má v dôsledku toho nájomca právo tieto úpravy alebo opravy uskutočniť a to na účet prenajímateľa. Zároveň upozorňujeme na vykonávací predpis k Občianskemu zákonníku, ktorý vo veciach drobných opráv v byte a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu stanovuje, že ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura.
Môže prenajímateľ odmietnuť vrátenie kaucie, ak nie je nájomníkovi dokázané žiadne poškodenie?
Prenajímateľ by sa mohol uspokojiť zo sumy kaucie a nevrátiť ju nájomcovi v rámci uspokojenia svojich nedoplatkov na nájomnom, či úhradách za plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu len, ak by sa na tom nájomca a prenajímateľ v nájomnej zmluve dohodli. Ak by na predmete nájmu nevznikli žiadne poškodenia a ani by nájomca nemal žiadne dlhy vo vzťahu k prenajímateľovi, nie je žiaden dôvod, pre ktorý by prenajímateľ mal právo naďalej zadržiavať kauciu. Jej nevrátenie nájomcovi by dokonca zakladalo nárok nájomcu zažalovať na súde prenajímateľa z dôvodu bezdôvodného obohatenia.
