Záujem o bývanie trvá, niektorí chcú kúpu stihnúť, kým štát zdraží novostavby

V jednotlivých krajoch je počet bytov nerovnomerný, počet dokončených bytov sa prepadol napríklad v Bratislave, a to aj napriek tomu, že záujem o bývanie v hlavnom meste sa zvyšuje. Najviac bytov sa v treťom štvrťroku dokončilo v Trnavskom kraji, bolo ich až 992. V ostatných krajoch sa výstavba pohybovala na úrovni od 789 v Bratislavskom kraji po 240 bytov v Košickom kraji. „Medziročný pokles dostavby bytov zaznamenalo celkovo päť z ôsmich krajov Slovenska. Počty kolaudácií sa najvýraznejšie, o vyše pätinu, prepadli v Bratislavskom a Košickom kraji. Dvojciferný prepad dostavby bytov evidoval aj Nitriansky kraj,“ upozorňuje Štatistický úrad SR.

Nie je prekvapením, že verejný sektor stavia len takmer zanedbateľný počet bytov. V treťom kvartáli verejný sektor pridal iba štyridsať bytov. Od začiatku roku vzniklo vo verejnom sektore, teda napríklad vo vlastníctve obce, len 270 bytov.

Platí to napriek tomu, že v tomto čase už mali na Slovensku vo veľkom vznikať nájomné byty vo vlastníctve štátu. Tento projekt však stagnuje, keďže Európska komisia nerozhodla o tom, či výstavba takýchto bytov s nižšou DPH je prípustná. Celý projekt štartovala ešte predchádzajúca politická garnitúra a aktuálna vláda ho oživuje.

Podpora, ktorú štát poskytuje developerom, má podobu nižšej sadzby DPH vo výške päť percent, ktoré by si podľa predstáv štátu mohli pri výstavbe štátom podporovaného bývania uplatniť. Problém je v tom, že na takýto postup potrebuje vláda potvrdenie od Európskej komisie. Tá posudzuje, či takáto pomoc nespadá do kategórie nepovolenej štátnej pomoci, ktorá by iných hráčov na trhu diskriminovala. Definitívne rozhodnutie sa očakávalo ešte minulý rok, no stále neprišlo a súčasná vláda ešte prednedávnom naznačovala, že komisia má s takýmto riešením problém.

Premiér Robert Fico (Smer) už však teraz hovorí, že dohoda s Európskou komisiou už existuje. Slovensko sa podľa neho s komisiou dohodlo a vydalo stanovisko, ktoré hovorí, že „päťpercentná DPH nie je problém“. Do tohto projektu sú zatiaľ zapojené dve firmy; sú nimi spoločnosti Kooperativa a WBG. Napriek tomu, že Fico tvrdí, že s nižšou DPH nebude mať Európska komisia problém, vláda schválila návrh dodatkov k existujúcim zmluvám s oboma firmami, ktoré možné problémy pripúšťajú. Tieto dodatky upozorňujú na to, že forma pomoci, ktorú štát pripravil, zatiaľ nie je ani schválená, no ani neschválená.

S výstavbou sú problémy

V ekonomike je neistota okolo ďalšieho vývoja a to sa prejavuje aj na tomto trhu. „Naša prognóza pre posledný štvrťrok výraznejšiu zmenu trendu v realizovanej a začatej výstavbe nepredpokladá, do koncových čísel môže skôr negatívne zasiahnuť neistota vývoja ekonomiky na budúci rok. Práve na jeho začiatku bude vplyv vyššej dane z pridanej hodnoty a proinflačné dopady vládnych opatrení v súboji s pokračujúcim trendom poklesu úrokových sadzieb úverov na bývanie,“ hovorí Tomáš Boháček, analytik 365.bank.

Za oslabením v Košickom a Bratislavskom kraji vidí analytik aj administratívne ťažkosti, ani rast v okolí Trnavy nie je prekvapením. „V Bratislavskom a Košickom kraji je stále problémom aj administratíva, ktorá technicky znižuje počet kolaudácií, čo sa prejavilo aj na poklese súhrnných údajov o viac ako dvadsať percent. Dokončenosť bytov v niektorých regiónoch, ako napríklad v Trnavskom a Trenčianskom kraji, výrazne vzrástla, pod čo sa podpísal aj dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach, ktorý je v týchto krajoch v posledných troch rokoch najvyšší. Súvisí to s kombináciou nižšej ceny a dobrej dostupnosti týchto krajov do ekonomicky najaktívnejších regiónov, najmä Bratislavy,“ dodal analytik 365.bank.

Špecifická Bratislava

Záujem o bývanie v Bratislave pritom rastie. „Podľa dát realitnej kancelárie Herrys v treťom kvartáli roku 2024 dosiahla celková ponuka 2 925 nových bytov, čo predstavuje medzikvartálny pokles, avšak trend ostáva stabilizovaný na úrovni okolo tritisíc bytov už takmer dva roky. V pätine všetkých projektov je sústredených až 62 percent celej ponuky voľných bytov,“ upozorňuje realitná kancelária. O takéto byty je v Bratislave aj najväčší záujem. „V treťom kvartáli sa v Bratislave predalo 490 nových bytov. Tempo predaja, teda počet predaných bytov za mesiac, sa medziročne zdvojnásobilo. Absorpcia trhu postupne rastie a momentálne dosahuje 17 %, čo je však stále len tretina v porovnaní so štvrtým kvartálom roku 2021. Najväčší záujem rovnako je o dvojizbové a trojizbové byty,“ vyplýva z údajov kancelárie Herrys.

Priemerná cena novostavieb v Bratislave sa pohybuje na úrovni 4 210 eur za štvorcový meter, najdrahšie novostavby sú v okrese Bratislava I, kde je priemerná cena zhruba 5 700 eur za štvorcový meter.

Čas záujemcom o bývanie beží

Trh s novostavbami aktuálne ovplyvňuje aj to, že od budúceho roka sa ceny novostavieb pod vplyvom vyššej DPH výrazne zvýšia. Ak je napríklad cena bratislavského bytu bez DPH 200-tisíc eur, cena s DPH je do konca tohto roku 240-tisíc eur. Po zmene sadzieb DPH bude cena na trhu 246-tisíc eur. Len táto legislatívna zmena tak predraží nákup bytu o šesťtisíc eur. Aj to môže byť jeden z dôvodov rastu záujmu o novostavby ešte v tomto roku.

Zvyšovanie sadzby dane z pridanej hodnoty je súčasťou konsolidačného balíka na budúci rok a aj ceny nehnuteľností.

„Aj vzhľadom na ďalší očakávaný pokles úrokových sadzieb a zvyšujúci sa dopyt kupujúcich trend zdražovania nehnuteľností bude pretrvávať. Veľkú rolu v tomto zohráva aj avizované zvýšenie DPH, keďže ceny pri nových výstavbách automaticky porastú o tri percentá a prirodzene na to bude reagovať aj sekundárny trh,” komentuje riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.

Podľa nej sa s nákupom bývania treba relatívne ponáhľať. „Mnohých kupujúcich naštartovalo znižovanie úrokových sadzieb na hypotékach, iní sa pre kúpu rozhodujú z obavy vyššieho nárastu cien nehnuteľností v budúcom roku. Realitný trh sa už výraznejšie preklápa v prospech predávajúcich, preto ak človek premýšľa nad kúpou a vie nehnuteľnosť zafinancovať, nemal by pridlho otáľať. Už o pár mesiacov za rovnaký typ bytu či domu s najväčšou pravdepodobnosťou zaplatí viac,” radí Mecková.

Ceny hypoték ostávajú priemerne nad hranicou štyroch percent. V októbri sa priemer nových hypotekárnych úverov dostal na 4,05 percenta. Ešte začiatkom roka 2022 bola úroková sadzba pod hranicou jedného percenta. Následne začali ceny úverov relatívne prudko stúpať.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ