Zmluva o nájme musí obsahovať jednu dôležitú vec, inak vás môže vlastník bytu vysťahovať z dňa na deň
Ako pri mnohých iných veciach aj tu je najdôležitejšie to, ako je formulovaná zmluva o nájme. Ak sú v nej chyby alebo nejednoznačné formulácie, môže sa zmluva stať nevýhodnou pre jednu alebo aj obe zmluvné strany. Častou chybou býva nedostatočné opísaná nehnuteľnosť ako predmet nájmu. ,Pri každej inej zmluve platí, že čím podrobnejšie je špecifikovaný predmet zmluvy, tým vyššiu mieru právnej istoty v platnosť zmluvy máme.
Obsah zmluvy
Vhodné je teda uviesť v predmete zmluvy všetky informácie, ktoré obsahuje list vlastníctva. Objavili ste v nájomnej zmluve nevýhodné podmienky? Skúste urobiť v zmluve zmeny. Legislatíva pripúšťa, že aj uzavretú zmluvu možno v priebehu jej platnosti meniť na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Môže mať podobu dodatku k zmluve, keď pôvodná zmluva ostáva platná, ale zmenia sa len niektoré práva a povinnosti.
O tom, ako výhodná bude napríklad zmluva o nájme bytu, rozhoduje aj skutočnosť, či je uzavretá podľa Občianskeho zákonníka, alebo podľa zákona o krátkodobom prenájme bytu. „Ak sa uzatvára zmluva na dobu určitú, nesmie v nej chýbať dátum začatia a dátum ukončenia nájmu. Zmluva uzatvorená na dobu neurčitú musí obsahovať dátum začatia nájmu. Potrebné si je ale v prípade zmluvy na dobu neurčitú vopred dohodnúť dĺžku výpovednej lehoty,“ radí právnička Lenka Pavelková. Ak tento údaj bude chýbať, môže nastať situácia, že prenajímateľ vysťahuje nájomcu zo dňa na deň.
Čo je výhodnejšie
Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa nového zákona možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky a za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah môže teda trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu ale zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu. Jednou z povinných obsahových náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu je aj formulácia, že zmluva sa spravuje týmto zákonom, aby sa tak predišlo pochybnostiam zmluvných strán o tom, ktorým právnym režimom sa konkrétna zmluva spravuje.
Pozor však, krátkodobý nájom bytu predstavuje nájom nehnuteľnosti založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa zákona o krátkodobom prenájme, spĺňa náležitosti a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta SR Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí.
Výpovedná doba
Nájomca musí počítať aj s tým, že výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov. Zákon o krátkodobom prenájme zavádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade presne zákonom definovaných výpovedných dôvodov dokonca len pätnásť dní. Výpovedné lehoty podľa zákona o krátkodobom prenájme začínajú plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo výpovedné lehoty podľa Občianskeho zákonníka začínajú plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. V prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona nevzniká povinnosť prenajímateľa poskytovať nájomcovi bytové náhrady. Občiansky zákonník túto povinnosť ukladá.
