Bratislavský kraj je úplne inde ako celé Slovensko. Nové dáta o bývaní to iba potvrdili

Obdobie, v ktorom si záujemcovia o strechu nad hlavou mohli užiť aké-také zlacnenie, netrvalo ani dva roky. Teraz je jasné, že sa už skončilo. Nové dáta od Národnej banky Slovenska za posledné tri mesiace ukazujú, že ceny bytov a domov už znova rastú.

Za rok v priemere ponukové ceny – teda tie ceny, ktoré sa uvádzajú v realitných inzerátoch – stúpli o 3,4 percenta. Medziročne tak sledujeme prvý nárast po roku a pol.

Jeden štvorcový meter stojí priemerne 2 520 eur, pred rokom stál 2 438 eur, čo je medziročný rast o 82 eur. Samozrejme, na Slovensku máme veľké regionálne rozdiely, v Bratislavskom kraji stojí meter štvorcový vyše 3 200 eur, v Nitrianskom iba vyše 1 350 eur.

Ceny tak pomaly stúpajú k historickým maximám z jesene 2022 – 2 714 eur za štvorcový meter.

Celý rast však spôsobujú najmä byty. Tie v priemere za rok zdraželi o 112 eur a dosiahli hranicu 2 815 eur. Podľa experta na ceny bývania z NBS Romana Vrbovského sa predávajú lacnejšie byty, drahšie zostávajú na trhu dlhšie. „Predávajú sa skôr lacnejšie byty, drahšie zostávajú v ponuke. Prístup k detailným údajom nám umožnil pozrieť sa na to, ktoré inzeráty zostali v ponuke z predchádzajúceho štvrťroka a ktoré sa z nej, naopak, vytratili. Hlavným záverom je, že byty, ktoré v ponuke zostali, sú v priemere o 114 eur za štvorcový meter drahšie ako druhá skupina,“ hovorí Vrbovský.

Keď sa pozrieme na domy, tie za rok zdraželi v priemere o 34 eur a dosiahli 1 934 eur za meter štvorcový. Držia si tak cenovú úroveň už skoro dva roky.

Zdražovanie „ťahá“ Bratislavský kraj

Stúpajúce ceny najnovšie potiahli ceny bratislavských bytov, hovorí analytik na nehnuteľnosti centrálnej banky Roman Vrbovský. Celý kraj okolo hlavného mesta z celkového zdraženia z leta do jesene „potiahol“ až 50 eurami z celkových 59 eur. „Príspevok Bratislavského kraja k celkovej zmene ceny je v tomto štvrťroku vysoko nadpriemerný,“ pokračuje Vrbovský.

Pred rokom stál v tomto kraji jeden štvorcový meter priemerne 3 096 eur, dnes je to 3 229 eur, čo je o 134 eur viac.

Keď tieto priemerné ceny rozmeníme ešte na drobné – teda rozdelíme ich na ceny bytov a domov – vidíme, že rast ťahajú najmä byty. A to tie v samom srdci mesta – Starom Meste. „Na raste cien v Bratislavskom kraji sa podpísali najmä ceny bytov v Starom Meste,“ tvrdí analytik Vrbovský.

V Banskobystrickom a Nitrianskom kraji ceny klesajú už dlho

Keď sa pozrieme bližšie na vývoj cien v jednotlivých krajoch, vidíme, že ceny rastú v šiestich z ôsmich. Iba v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji klesli priemerné ceny bývania. V Košickom zostali nezmenené ako spred roka.

Dva susediace kraje na juhu krajiny sa tak vymykajú z celoslovenského trendu. V obidvoch boli ceny na vrchole na konci roka 2022. Zároveň sú to dva kraje, ktoré sú najlacnejšie.

Spolu s rastúcimi cenami bývania sa pomaly rozbieha aj čerpanie hypoték. Európska centrálna banka znížila v októbri svoje sadzby, čím zlacnila cenu peňazí po rokoch. Nižšie úroky sa podpíšu viac-menej aj pod lacnejšie hypotéky. Tiež už viaceré banky rovnako zlacnili. „Uvoľnenie menovej politiky sa na sadzbách hypoték poskytnutých v júli a auguste podpísalo len zľahka. Viditeľnejší posun smerom nadol sme zaznamenali až v septembri. Nových úverov na bývanie napriek tomu pribúdalo viac počas celého štvrťroka,“ komentuje vývoj Vrbovský.

Faktorom sú aj drahšie hypotéky

Pod prechodný pokles cien nehnuteľností sa podpísalo aj to, že v období od jari 2022 začali stúpať ceny hypoték. Úroková sadzba nových hypoték sa na začiatku roka 2022 pohybovala pod hranicou jedného percenta, a na začiatku roka 2023 bol trhový priemer nových hypoték až 3,2 percenta. Nárast úrokových sadzieb následne pokračoval a priemerná cena hypoték sa dostala nad štyri percentá ročne. Prudký rast cien hypoték prispieval k tomu, že vznikal tlak na pokles cien nehnuteľností.

Nad hranicou štyroch percent sú sadzby nových úverov aj v súčasnosti, no prudký rast sa už zastavil a trh sa postupne adaptuje na to, že návrat k mimoriadne nízkym úrokovým sadzbám je nepravdepodobný a obdobie mimoriadne nízkych úrokových sadzieb bolo anomáliou. V septembri sa priemerná úroková sadzba nových úverov znížila z augustových 4,15 percenta na 4,1 percenta ročne. Je to najnižšia úroveň od februára tohto roku.

Záujem o hypotéky sa tak opäť dvíha. „Dopyt po hypotékach od úvodu roka narástol už o takmer štvrtinu. Kým vo februári banky poskytli nové úvery za 300 miliónov eur, v júli to bolo už 370 miliónov eur. V auguste síce záujem mierne opadol, dostal sa na 356 miliónov eur, ale na jeseň sa očakáva pokračovanie rastu záujmu o úvery na bývanie,“ hovorí Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ