Byty v Bratislave sú drahšie ako v Ríme, predáva sa ich však čoraz viac
Analýza realitnej spoločnosti Re/Max ukazuje, že v prvej polovici roka 2024 sa cena za štvorcový meter staršieho bytu pohybovala na úrovni 3 770 eur, pričom nové byty často prekračujú hranicu päťtisíc eur. To sú ceny porovnateľné s Prahou, Madridom, Viedňou a do určitej miery aj s Berlínom. Ceny v Bratislave sú napríklad nad úrovňou talianskeho veľkomesta Rím.
Napriek tomu sa nehnuteľnosti v Bratislave stále predávajú. „V treťom štvrťroku 2024 sa v Bratislave predalo celkovo 380 bytov v novostavbách, čo je viac ako dvojnásobok v porovnaní s tretím štvrťrokom roka 2023 a zároveň o 16,21 percenta viac v porovnaní s predošlým štvrťrokom. Nárast predaja je znakom oživujúceho sa dopytu, a to aj napriek stále relatívne vysokým úrokovým sadzbám na hypotéke,“ upozorňujú analytici spoločnosti Bencont Investments.
Ceny novostavieb v súčasnosti rastú aj preto, že od budúceho roku výrazne stúpne DPH na 23 percent. „Predpokladaný vyšší dopyt po novostavbách do konca tohto roka, ktorým sa ľudia budú snažiť vyhnúť vyšším cenám od budúceho roka, by mohol potiahnuť nahor aj ceny starších bytov,“ odhaduje vývoj Marián Búlik.
Údaje ukazujú, že v Bratislave sa v treťom kvartáli 2024 ponúkalo na predaj 3 392 bytov v novostavbách, a to v rámci 93 projektov. Ide o medziročný nárast o 4,92 percenta. Na trhu je však väčšina ponúkaných bytov stále vo výstavbe, podiel dokončených bytov bol necelých 43 percent ponuky.
Špecifická Bratislava
V slovenských podmienkach je príbeh Bratislavy špecifický. Je to jednoznačne najatraktívnejší región v krajine a podľa toho vyzerá aj trh s nehnuteľnosťami. „Aj napriek cenám, ktoré sú takmer dvojnásobné oproti iným mestám na Slovensku, zostáva Bratislava hlavným ťahúňom realitného trhu. Takmer 32 percent všetkých realitných transakcií sa uskutočňuje práve tu, čo svedčí o neutíchajúcom dopyte,“ upozorňuje spoločnosť Re/Max.
Banská Bystrica ponúka staršie byty priemerne za 2 150 eur za štvorcový meter a jeden štvorcový meter novostavby stojí 3 150 eur. Ceny v Košiciach sa pohybujú na úrovni 2 600 eur za štvorcový meter a pri novostavbách to je 4 200 eur.
Analýza dostupnosti bývania spoločnosti Deloitte ukazuje, že na kúpu bývania s rozlohou 70 štvorcových metrov bolo v roku 2023 potrebných v Bratislave 12,9 ročného príjmu. V Prahe to bolo 13,3 ročného príjmu. V Ríme je to len 6,9 ročného príjmu.
Problém pre mladých
Vysoké ceny nehnuteľností sú prekážkou najmä pre mladých ľudí, ktorí majú na začiatku kariéry relatívne nižšie príjmy. „Rastúce ceny nehnuteľností vytláčajú mnohých obyvateľov Bratislavy na predmestia alebo do iných miest, čím sa mení demografická skladba mesta a zvyšuje sa tlak na infraštruktúru v okolitých oblastiach. Vysoké ceny bývania môžu obmedzovať prístup k bývaniu najmä pre mladé rodiny, ktoré si nové byty už často nemôžu dovoliť, preto volia možnosť i keď ,drahého‘ prenájmu,“ upozorňujú analytici Re/Max.
Mladé rodiny majú problém dostať sa k hypotéke a tak majú problém získať vlastné bývanie. „Banky musia testovať príjem každého žiadateľa bez rozdielu na úrokovú sadzbu vyššiu o dva percentuálne body, ako je reálny úrok, ktorý má splácať. Strop je pritom šesť percent, čiže pri súčasných priemerných úrokoch nad hranicou štyroch percent sa testuje príjem na maximálny úrok. Tým pádom mladí ľudia kvôli nižšiemu príjmu dostanú menej peňazí od banky,“ vysvetľuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Upozorňuje na to, že priemerná výška hypotéky, ktorú získavajú žiadatelia vo veku 26 až 45 rokov, je 99-tisíc eur. Priemer pre ľudí vo veku do 25 rokov je 92-tisíc eur. Mladí ľudia tak pri nižších príjmoch majú problém dostať sa k bývaniu práve v Bratislave, kde si mnohí nachádzajú prácu. Sú preto odkázaní na prenájom a ten je v hlavnom meste relatívne drahý. Údaje Bencont Investments ukazujú, že v druhom kvartáli ceny prenájmu boli stovky až tisíce eur. Prenájom jednoizbového bytu v Bratislave v druhom kvartáli stál aj s energiami 632 eur mesačne, s veľkosťou nehnuteľnosti rastie aj cena. Prenájom dvojizbového bytu stojí 863 eur mesačne a prenájom nehnuteľnosti, ktorá ponúka tri izby, stál 1 150 eur mesačne. Ak by sa napríklad veľká mladá rodina sťahovala do päťizbového bytu, musí si pripraviť každý mesiac 2 462 eur.
© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ
