Slováci sa musia pripraviť na ešte drahšie bývanie, dopomôže k tomu aj vyššia DPH. Ako pri kúpe bytu ušetriť?

Developerská spoločnosť JTRE v tejto súvislosti pripomína, že zvýšenie DPH sa dotkne aj realitného trhu, ktorý sa po predchádzajúcom útlme začal znova rozbiehať. „Aktuálne prijaté opatrenie v súvislosti so zvýšenou sadzbou DPH nebude mať vplyv na našu cenotvorbu, ale jednoznačne neprispieva k zvyšovaniu dostupnosti bývania, ktoré by sme si všetci tak priali,“ hovorí v tejto súvislosti riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností JTRE Ivan Bratko.

Stavitelia bytov upozorňujú, že záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti majú ešte niekoľko mesiacov na to, aby sa vyhli vyššej dani. V praxi to znamená, že ak napríklad kupujúci s developerom podpíše ešte do konca tohto roka zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa dohodnú, že po podpise zaplatí 20 percent z celkovej ceny bytu, na túto sumu sa bude vzťahovať aktuálne platná DPH vo výške 20 percent. Na zvyšnú sumu sa už od budúceho roka bude vzťahovať nová sadzba dane – teda 23 percent.

Napríklad spoločnosť JTRE preto ponúka svojim klientom možnosť individuálne sa dohodnúť na vyššej prvej splátke alebo na možnosti uhradenia mimoriadnej splátky ešte v tomto roku, aby sa tak kupujúci vyhol vyššej sadzbe dane. To jednoducho znamená, že ak sa s kúpou nehnuteľnosti poponáhľate a zaplatíte čo možno najvyššiu prvú splátku ešte v najbližších mesiacoch, ušetríte tak na zvýšenej DPH, ktorá začne platiť od začiatku roka 2025.

Dopady vyššej dane aktuálne pocítime aj podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára. „Z krátkodobého hľadiska (do konca roka) pocítime zvýšený počet nákupov novostavieb, keďže mnohí klienti urýchlia svoje rozhodnutie kúpiť byt s výhodnejšou sadzbou DPH," povedal pre Pravdu odborník na reality. Palenčár však upozornil aj na to, že zvýšená daň nebude mať z dlhodobého hľadiska zásadný vplyv na vývoj trhu s realitami.

Pomôžu lacnejšie hypotéky?

Zatiaľ čo developeri sa sústredia na to, aby svojim klientom ponúkli riešenie, ako si kúpiť byť o niečo lacnejšie ešte v tomto roku, nemalú úlohu v tomto smere zohrávajú aj ceny hypoték. Úroky na hypotékach klesajú a to je jeden z faktorov, prečo realitný trh na Slovensku ožíva. „Realitný trh zažíva oživenie vo všetkých regiónoch. Záujem o byty stúpa, poháňa ho rast množstva ponúk na realitných portáloch a klesajúce úroky na hypotékach," priblížil web Nehnuteľnosti.sk.

Mierny pokles hypotekárnych úrokov môže aspoň sčasti otvoriť ľuďom cestu k vlastnému bývaniu. Analytik Marián Kočiš zo Slovenskej sporiteľne vysvetľuje, že spojenie postupného rastu miezd spolu s odznievaním dopadov inflácie a poklesom sadzieb na hypotékach môže byť impulzom pre potenciálnych záujemcov o kúpu vlastnej nehnuteľnosti.

Zároveň platí, že dopyt po hypotékach na Slovensku od začiatku tohto roka narástol takmer o štvrtinu. Zatiaľ čo ešte vo februári poskytli banky nové úvery za 300 miliónov eur, v júli to bolo už 370 miliónov eur. Podľa finančného analytika z OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika sa pritom sa dá očakávať, že na jeseň bude rast pokračovať.

Búlik však upozorňuje na to, že ľudia by z poklesu úročenia hypoték nemali mať prehnané očakávania. Hoci predpokladá, že hypotéky budú lacnejšie aj na budúci rok, no priemerne sa úrok nedostane oveľa nižšie ako na 3,5 percenta. „Úrokové sadzby začínajúce trojkou realisticky odrážajú mieru rizika pre banky, v tomto pásme sa hypotéky udržia pravdepodobne dlhodobo. Očakávam, že len pri obmedzených marketingových akciách sa budú úrokové sadzby začínať dvojkou," hovorí expert na financie. Palenčár z asociácie realitných kancelárií napriek tomu predpokladá, že spolu s tým, ako sa bude zvyšovať dostupnosť hypoték, stúpne aj apetít po kúpe nehnuteľností.

Jednu z ciest, ako v tejto súvislosti zvýšiť kúpyschopnosť ľudí, predstavil rezidenčný developer Cresco Real Estate v spolupráci s VÚB bankou. Obaja partneri prišli s vlastným produktom financovania bývania. Ten spočíva v tom, že banka ponúka zníženú úrokovú sadzbu vo výške 2,39 percenta pri trojročnej fixácii, ktorá sa vzťahuje na dva konkrétne projekty spomínaného developera – Slnečnice a Agáty v bratislavskej mestskej časti Petržalka.

Banka a developer približujú, že tento produkt je vhodný pre ľudí, ktorí si chcú kúpiť napríklad trojizbový byt, no pre vyššie ceny si neraz radšej zvolia menší byt. Mesačná splátka hypotéky je tak v období fixácie výrazne nižšia.

Ceny nehnuteľností ešte porastú

Ceny bytov a domov rastú naprieč celou krajinou a dostupnosť bývania bola podľa Národnej banky Slovenska v júni tohto roka najnižšia za posledné desaťročie.

Tento trend potvrdzuje aj Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý rastie už od začiatku roka. Hlavný analytik realitnej únie Vladimír Kubrický však tvrdí, že za aktuálnym zdražovaním bytov stoja priaznivé čísla spojené s rastom zamestnanosti, ale aj platov. „Vyššie príjmy obyvateľstva umožňujú platiť väčšie splátky úverov, a tým aj kupovať drahšie nehnuteľnosti. Záujem ľudí o byty sa zvyšuje aj preto, že ich ceny sa odlepili od svojho dna a pod kontrolu sa dostala spotrebiteľská inflácia," priblížil expert na reality.

Rast cien nehnuteľností bude podľa odborníkov pokračovať a pre spomínaný nárast DPH sa zrýchli ešte viac. Nebude sa to pritom týkať iba nových bytov. „Predpokladaný vyšší dopyt po novostavbách do konca tohto roka, ktorým sa ľudia budú snažiť vyhnúť vyšším cenám od budúceho roka, by mohol potiahnuť nahor aj ceny starších bytov," hovorí Búlik.

Kočiš zo Slovenskej sporiteľne dodáva, že ceny bývania na Slovensku už pravdepodobne dosiahli svoje dno a v najbližšom čase sa vrátia k stabilnejšiemu rastu. Slováci aj napriek tomu stále uprednostňujú kúpu vlastnej nehnuteľnosti napríklad pred prenájmom. Až 93 percent z nich byt či dom vlastní – ide o druhé najvyššie číslo v rámci Európskej únie.

Platí tak jednoduchá rovnica – záujem o kúpu vlastného bývania neutícha a ponuka na realitnom trhu je relatívne slabá. „Tlak na zvyšovanie cien nehnuteľností je úmerný vývoju dopytu a ponuky. Z dôvodu predikovaného poklesu úrokov pri hypotekárnych úveroch je pravdepodobné, že dôjde k zvýšeniu dopytu pri stále nízkej ponuke nehnuteľností, čím sa zvýši tlak na ceny. V priebehu budúceho roka predpokladám zvyšovanie cien o 5 až 8 percent," predikuje Palenčár a dodáva, že ceny rezidenčných nehnuteľností budú v priebehu roka 2025 kontinuál­ne rásť.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ