Ľudia vedia, že príde predraženie o tisíce eur. Preto reagujú a snažia sa kúpiť si bývanie, tvrdia odborníci

Nárast DPH z 20 na 23 percent postihne aj nehnuteľnosti. No na trhu sa to prejavuje už teraz. Efekt, ktorý vyššia daň prinesie, sa v súčasnosti nedá pomenovať jednoznačne. No developeri môžu vycítiť šancu rýchlo predávať byty pred zdražením.

„Developeri búšia do marketingu, chcú využiť možnosť do konca roka, ak majú hotový projekt, chcú ho predať,“ povedal na konferencii televízie ta3 Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Podľa Palenčára je dnes ťažké povedať, či sa od budúceho roka pod vplyvom konsolidačných opatrení bude meniť predajná stratégia developerov. „Nie sú vykonávacie predpisy. Účtovníci, audítori a daňoví poradcovia vedia, že my úplne presne nevieme, ako presne to bude fungovať. O tomto sa nedá detailne hovoriť. V každom prípade si ľudia priplatia,“ hovorí Palenčár.

Ceny budú stúpať

Realitné kancelárie však záujemcov o bývanie upozorňujú, že ceny budú stúpať. „Pokiaľ investori a aj bežní ľudia nekúpili nehnuteľnosť v uplynulom roku, keď boli ceny nižšie, tak im radíme, aby kupovali teraz, lebo ceny sa začínajú dvíhať. Vidíme to na lukratívnejších nehnuteľnostiach,“ povedal počas konferencie Marián Paták, generálny riaditeľ spoločnosti Directreal.

Zvýšenie DPH komunikovala vláda práve na tovaroch, ktoré ľudia kupujú len občas. Používaným príkladom je kúpa chladničky. V súčasnosti platí, že chladnička, ktorá aj s DPH stojí 600 eur, stojí bez DPH vo výške 20 percent 500 eur. Tá istá chladnička bude od budúceho roku bez zmeny iných parametrov stáť 615 eur. Samotná DPH sa teda zvýši zo 100 eur na 115 eur.

V prípade kúpy nehnuteľnosti bude rozdiel v tisícoch. Byt, ktorý aktuálne stojí 150-tisíc eur aj s DPH, bude od budúceho roka stáť 153 750 eur. Celková DPH sa pri takomto byte zvýši z 25-tisíc eur na 28 750 eur. Rozdiel teda bude 3 750 eur. Len zvýšenie DPH tak bude znamenať, že tento konkrétny byt zdražie približne o 2,5-násobok súčasnej priemernej mzdy. V druhom štvrťroku tohto roka sa totiž priemerná mzda vyšplhala na 1 520 eur. Človek s priemernou mzdou tak bude musieť na byt, ktorý pôvodne stál 150-tisíc eur, pracovať, takmer celý štvrťrok navyše. Zároveň platí, že ak bude do bytu následne kupovať aj spotrebiče, kúpi drahšie práve aj tú chladničku a všetko ostatné.

Vyššia DPH je už na dohľad a trh na to už reaguje. „Trh už vykazuje určité náznaky zvýšeného záujmu zo strany kupujúcich, ktorí chcú stihnúť transakcie pred zvýšením DPH. Zvýšená daň z pridanej hodnoty môže mať vplyv na konečné náklady spojené s nákupom nehnuteľností, a to najmä pri rekonštrukciách či dokončovaní stavieb. Teda aj pri nákupe holobytov a holodomov, ktoré si vyžadujú značné investície do dokončenia,“ hovorí Ján Hámorský, riaditeľ kancelárie Re/Max Vista.

„Klienti sa snažia predísť tomu, aby ich tieto výdavky vyšli drahšie. Takže, áno, vidíme vyšší záujem o kúpu nehnuteľností pred koncom roka, aby majitelia mohli začať s rekonštrukciami ešte za aktuálne ceny alebo aspoň nakúpiť materiál,“ dodáva.

Od budúceho roku budú drahšie aj stavebné a rekonštrukčné práce, v tomto kontexte vyššiu DPH pocítia aj ľudia, ktorí budú kupovať starší byt napríklad v pôvodnom stave.

Nejde len o DPH

Vyššia DPH ale nie je jediný faktor, ktorý tlačí ceny nehnuteľností nahor. Tie stúpajú aj v tomto roku. Zvyšovanie cien nehnuteľností podľa analytika NARKS Vladimíra Kubrického umožňuje priaznivý makroekonomický vývoj, ktorý je podľa neho spojený s pozitívnymi číslami o zamestnanosti či s rastom miezd.

„Vyššie príjmy obyvateľstva umožňujú platiť väčšie splátky úverov a tým aj kupovať drahšie nehnuteľnosti. Záujem ľudí o byty sa zvyšuje aj preto, že ich ceny sa odlepili od svojho dna a pod kontrolu sa dostala spotrebiteľská inflácia,“ vysvetľuje príčiny rastu analytik Kubrický. Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v auguste 2024 medzimesačne zvýšila už deviaty raz za sebou. Tentoraz to bolo o 1,3 % a barometer sa vyšplhal na 2 787 eur za štvorcový meter. Ide o veľmi podobné číslo, aké sme videli v novembri 2022. „Ceny nehnuteľností v treťom štvrťroku rástli naprieč celou krajinou. V zelených číslach sú všetky regióny, až na pár výnimiek,“ upozorňujú zase analytici portálu Nehnuteľnosti.sk, ktorí majú vlastné dáta.

V segmente dvojizbových bytov niektoré mestské časti prekvapili dokonca dvojciferným medziročným rastom. V mestskej časti Bratislava I stúpli ceny o 16,54 percenta, v Žiline o 12,68 percenta, v mestskej časti Košice III o 15,2 percenta a v časti Košice IV o 10,95 percenta. Menšie byty v Žiline viditeľne zdraželi aj medzikvartálne, priemerná cena 2-izbového bytu tu vzrástla o 12,68 percenta. Obdobie rastu do konca roka vydrží. Dôvodom bude práve aj výhľad rastúcej DPH.

„Pozitívna nálada na realitnom trhu sa dá očakávať až do konca roka 2024. Úrokové sadzby na hypotékach klesajú, pričom ponuka na trhu s nehnuteľnosťami rastie. Ľudia sa zároveň budú snažiť využiť obdobie pred začiatkom budúceho roka, ktorý kvôli konsolidačnému balíčku, a najmä vyššej DPH výrazne zvýši životné náklady, čo sa premietne do bežného života ľudí,“ dodáva Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Faktorov, ktoré vplývajú na rast cien, je jednoducho viac. „Vyššia DPH bude mať nepochybne vplyv na konečné ceny nehnuteľností, ale jej vplyv nemusí byť taký výrazný, ako by sa očakávalo,“ hovorí Hámorský. Ceny nehnuteľností v posledných rokoch podľa neho organicky rastú v dôsledku záujmu, nedostatku ponuky a rastúcich nákladov na výstavbu. „V kombinácii s vyššími nákladmi na služby, stavebné materiály a pracovnú silu sa zvýšenie DPH prejaví ako ďalší faktor, ktorý môže predražiť nehnuteľnosti, najmä v nových projektoch,“ hovorí.

Reagujú aj developeri, ich situácia je ťažká

Samotní developeri upozorňujú záujemcov o bývanie na to, že od budúceho roka bude bývanie pod vplyvom vyššej DPH drahšie. „Developeri si túto situáciu uvedomujú a niektorí už aj začali komunikovať tento fakt potenciálnym klientom. Zvýšenie DPH môže byť využívané ako marketingový nástroj na urýchlenie rozhodovacích procesov záujemcov, ktorí možno čakajú na lepšiu príležitosť na kúpu,“ hovorí Hámorský. Zároveň to ale neplatí plošne. „Nie je to však dominantný argument vo všetkých prípadoch, pretože mnohí developeri sa momentálne zameriavajú aj na to, ako sa vysporiadať so zvyšujúcimi sa nákladmi na stavebné materiály a služby, čo bude mať prirodzene vplyv na ceny nových projektov,“ dodáva.

Nie je však vylúčené, že trh sa rastúcim nákladom prispôsoboval už skôr, v takom prípade by skok v cenách by nemusel byť výrazný.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ