Trend sa už otočil. Kto chce kupovať bývanie, nemal by čakať. Lacnejšie úvery mu pomôžu iba ťažko
Kým záujemcovia o kúpu nového bytu či domu čakali, že ceny nehnuteľností budú pozvoľne klesať, čísla z jari im dávajú signál, že čakať sa už neoplatí. „Po období zlacňovania domáci realitný trh potvrdzuje zmenu, keď ceny začali opätovne rásť,“ hovorí bankový analytik Tomáš Boháček z 365.bank.
Medzištvrťročne dokonca ceny vzrástli najviac za dva roky. Medziročne ceny zase vzrástli po roku. Tento výsledok počas druhého štvrťroka výraznejšie ovplyvnilo zvýšenie cien starších nehnuteľností, ktoré boli aktuálne drahšie o 4,4 percenta ako pred rokom. Ceny nových nehnuteľností medziročne vzrástli o 3 percentá, tvrdia štatistici.
Slovenský Štatistický úrad berie dáta z katastra nehnuteľností, teda z už zrealizovaných obchodov. Rovnaký trend zaznamenala nedávno aj Národná banka Slovenska, ktorá však čerpá údaje z inzerátov na portáli nehnutelnosti.sk. Údaje z inzerátov sa však môžu v realite zmeniť, keď predávajúci nakoniec môže z ceny zľaviť alebo – naopak – ju zvýšiť.
Obe inštitúcie však hovoria o jasnom trende – zlacňovanie bytov a domov sa skončilo. Ceny by mali – aj keď pozvoľne – v najbližšom období rásť, pričom cenové dno máme už za sebou.
Zlacnilo sa iba v prešovskom regióne
Pozrime sa, v ktorých regiónoch ľudia najviac pocítili zmenu trendu. Až takmer o 17 percent priemerne zdraželi byty a domy v najsevernejšom slovenskom regióne – Žilinskom kraji. Len na ilustráciu, ak pred rokom stála nejaká nehnuteľnosť 100-tisíc eur, dnes by sa tam predávala za 117-tisíc eur.
Rozlišujme tiež v tomto kraji staré a nové bývanie. Pri starších nehnuteľnostiach išla cena hore takmer o pätinu. Naopak, novostavby zdraželi iba o 6,1 percenta.
S výrazným odstupom od Žilinského kraja ľudia pocítili zdražovanie v Košickom kraji. Na východe vzrástli ceny priemerne o 7 percent. Hneď za ním nasleduje Banskobystrický kraj, v ktorom za rok vzrástli ceny o šesť percent, Nitriansky s 5-percentným rastom, Trenčiansky a Trnavský kraj s tromi percentami.
Do budúcnosti sa dá očakávať, že zdražovanie bude pokračovať. Podľa Boháčka sú za tým dva dôvody – ľuďom rastú relatívne rýchlo platy, aj tie očistené od rastu cien, čiže im zostáva viac z výplat a vedia viac ušetriť. Druhým dôvodom je, že už aj slovenské banky takmer po dvoch rokoch zdražovania opatrne zlacňujú – teda znižujú úroky – na hypotékach.
„Súčasné ohlásenia poklesu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch od viacerých bánk by sa mali začať už na jeseň postupne prejavovať aj na dopyte po kúpe bývania, čo bude udržiavať cenu vyššie. Na druhej strane, rastie aj ponuka na trhu, kde predávajúci a developeri, ktorí čakali na obnovu trhu, budú chcieť situáciu rýchlo využiť,“ hodnotí situáciu Boháček.
Banky zlacňujú, ale kozmeticky
Práve situácia na trhu s hypotékami by mohla priniesť aspoň aké-také pozitívne správy pre ľudí. Minulý piatok ohlásila zlacňovanie najväčšia slovenská banka na trhu s úvermi na bývanie – Slovenská sporiteľňa. V nej má skoro každý štvrtý dlžník svoju hypotéku. Od 1. septembra znížila úroky na všetkých fixáciách o 0,3 percentného bodu. Finančný dom tvrdí, že tento rok už znižoval sadzby štyrikrát.
V praxi tak záujemca môže dostať napríklad hypotéku s trojročnou fixáciou od 4,09 percenta, pätročnú od 4,19 percenta.
„Hypotéky sme zlacnili už začiatkom júla a aj to prispelo k oživeniu záujmu ľudí. Leto pritom patrí tradične medzi hypotekárne slabšie obdobia. Zároveň hodnota peňazí na finančnom trhu opäť zlacnela. Preto sme sa rozhodli naplánovať zníženie úrokových sadzieb od začiatku septembra,“ vyhlásila hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková.
Pár dní pred ňou ohlásila zlacňovanie aj malá 365.bank. Na troj- a päťročnej fixácii znížila sadzby pod štyri percentá, na 3,95 percenta.
Toto zlacňovanie je síce pozitívnou správou pre ľudí, no je skôr kozmetické. Myslí si to finančný analytik portálu Swiss Life Select Pavel Škriniar. Na druhej strane krok od najväčšej banky môže byť signálom pre konkurenciu, aby pre prilákanie nových klientov tiež znížili sadzby.
„Banky postupne pristupujú k znižovaniu sadzieb. Hypotéky sú od začiatku prázdnin lacnejšie už v ČSOB, Prima banke, Tatra banke i Slovenskej sporiteľni. O nutnom poklese sadzieb sa síce hovorí od začiatku roka, no zmeny sú skôr kozmetické než rázne,“ hovorí Škriniar.
Najobľúbenejšie fixácie sú pre Slovákov tie na 3 a 5 rokov. Porovnanie z portálu Finančný kompas ukazuje, že úrok na trojročnej fixácii má najvýhodnejší práve 365.bank. Za ňou nasleduje Prima banka so štyrmi percentami, Fio banka s 4,08 percenta, UniCredit Bank a Slovenská sporiteľňa zhodne so 4,09 percenta. ČSOB, Tatra banka a VÚB ponúkajú túto fixáciu s 4,19 percentami. V praxi sú tak viac-menej rovnaké. Toto porovnanie však nezahŕňa rôzne podmienky pri získaní úveru, ktoré si môže banka klásť.
Pri päťročnom fixe sa poradie bánk príliš nemení. Najnižšie a rovnaké úroky ako pri trojročnej viazanosti okolo štyroch percent ponúkajú relatívne menšie banky 365.bank a Prima banka. Všetky ostatné veľké finančné domy ponúkajú fixácie od 4,19 do 4,29 percenta.
Razantné zlacňovanie nepríde
O zmene trendu hovoria aj čísla Národnej banky Slovenska. Tá zbiera priemerné sadzby za novoposkytnuté hypotéky. Posledné čísla za júl hovoria o priemernej sadzbe 4,15 percenta. Ide o jemný pokles, keďže do tohto júna sadzby od záveru roka 2021 iba stúpali. Takmer po troch rokoch teda majú úroky na hypotékach zrejme svoj vrchol za sebou.
Mierny pokles tento rok tak povzbudil záujemcov o nové úvery. Analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik spočítal, že v tomto roku si mesačne ľudia brali nové úvery dokopy za 355 miliónov eur mesačne. Je to oveľa menej ako v čase, keď boli sadzby okolo jedného percenta – teda vyše štyrikrát lacnejšie ako v súčasnosti. Vtedy objem novočerpaných pôžičiek na bývanie prekročil aj miliardu eur za mesiac. Ešte pred rokom 2020 sa objem poskytnutých úverov pohyboval na úrovni 700 až 800 miliónov eur za mesiac.
„Dnes je hypotekárny trh približne na polovici dlhodobého priemeru, čo znamená, že k štandardnému záujmu o financovanie máme ešte poriadne ďaleko,“ zhodnotil. „Je možné, že sa k trendu znižovania sadzieb bližšie k úrovni 4 % pridajú aj ďalšie banky. Tým pádom by sme z dnešného úročenia nových hypoték s priemerom 4,6 % boli v blízkom čase pod 4,5 %, prípadne ešte mierne nižšie,“ odhaduje Búlik. Eva Šablová z finančnej spoločnosti FinGo.sk si nemyslí, že dôjde k plošnému znižovaniu úrokov. „Ekonomická situácia zatiaľ nedáva priestor na razantné a rýchle zmeny trendov vo vývoji úrokových sadzieb na hypotekárnom trhu,“ tvrdí.
Odhaduje, že jemné zlacňovanie môže prísť, no určite nebude také razantné. „Celkovo sa však prikláňam k miernym korekciám úrokových sadzieb, maximálne na úrovni pár desatín percent a myslím si, že aj ďalšie tempo poklesu úrokov bude pravdepodobne veľmi pozvoľné. Nie je vylúčené, že sa v blízkej dobe dočkáme aj úrokov tesne pod 4 %,“ dodala odborníčka.
© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ
