Záujem ľudí o hypotéky sa zvyšuje. Oplatí sa čakať na pokles sadzieb?

Z údajov Národnej banky Slovenska (NBS) vyplýva, že domácnosti čerpali v júni celkovo nové úvery na bývanie v hodnote 355 miliónov eur. Napríklad v septembri minulého roka bol tento objem len približne 281 miliónov eur.

V júni minulého roka presahovala priemerná úroková sadzba 3,9 percenta, na konci prvého polroka tohto roka sa priemer dostal na 4,2 percenta. Tieto údaje nezahŕňajú tie hypotéky, ktorými klienti bánk refinancovali už existujúci úver.

Na Slovensku projekt štátom riadeného bývania uviazol na plytčine, nikto, kto v súčasnosti potrebuje bývať, sa nemôže spoliehať na to, že sa v krátkom čase dostane k bytu od štátu. To zvyšuje záujem o kúpu bývania.

K nárastu objemu poskytnutých hypoték prispieva aj rast cien nehnuteľností a významným faktorom je aj to, že prudký rast cenovej hladiny sa spomalil. Trh práce sa dokázal adaptovať a reálne mzdy potenciálnych záujemcov o nehnuteľnosť a aj hypotéky začali opäť rásť.

„Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať na lacnejšie hypotéky alebo na nižšie ceny bývania. V najbližšej dobe totiž úrokové sadzby hypoték výraznejšie neklesnú a ceny bývania opäť začali rásť. Kto potrebuje bývať, mal by si urobiť prieskum trhu a zobrať hypotéku s najnižšou sadzbou pri päťročnej fixácii,“ hovorí Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Neistá budúcnosť

Aj keď viaceré banky pristúpili k opatrnému zníženiu úrokov, riaditeľka pre úvery v spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová si nemyslí, že to výraznejšie naštartuje plošné zlacňovanie hypoték. „Ekonomická situácia zatiaľ nedáva priestor na razantné a rýchle zmeny trendov vo vývoji úrokových sadzieb na hypotekárnom trhu,“ upozornila.

Je preto podľa nej veľmi náročné predpovedať ďalší vývoj sadzieb a tipovať ich výšku. „Celkovo sa však prikláňam k miernym korekciám úrokových sadzieb, maximálne na úrovni pár desatín percent, a myslím si, že aj ďalšie tempo poklesu úrokov bude pravdepodobne veľmi pozvoľné. Nie je vylúčené, že sa v blízkej dobe dočkáme aj úrokov tesne pod štyri percentá,“ doplnila Šablová.

Úrokové sadzby hypoték začali v jednotlivých bankách klesať, no očakávať, že by mali v krátkom čase klesnúť skutočne výrazne, nemôžeme.

Otáznik nad verejnými financiami

Podľa analytikov za to môže aktuálny stav verejných financií a aj prísnejšie zdaňovanie bánk. „Či pristúpia banky k znižovaniu úrokových sadzieb tento rok, je otázne, keďže výška úrokových sadzieb nezávisí len od referenčnej sadzby, ktorú stanovuje ECB, ale aj od makroekonomických a legislatívnych podmienok a od ratingu Slovenska, ktorý sa premieta do cien štátnych dlhopisov. A ešte je tu bankový odvod, ktorý neprispieva k znižovaniu úrokových sadzieb, a ktorý bankám zoberie tretinu ich zisku,“ upozornil ešte v júli analytický tím portálu FinančnýKompas.sk.

Skutočne platí, že výška štátneho dlhu a cena, za ktorú si štát požičiava, ovplyvňujú aj to, ako vysoké sú úrokové sadzby hypoték. Čím je horší je stav verejných financií, tým drahšie si krajina požičiava na finančných trhoch. Čím sú výnosy štátnych dlhopisov vyššie, tým vyššie sú aj úroky na hypotékach.

„Pre banky je investícia do štátnych dlhopisov aj hypoték identicky nákupom dlhu a keďže hypotéky sú výrazne rizikovejšie ako dlhopisy a legislatíva na banky pri hypotékach kladie vyššie nároky na vlastný kapitál, musia mať vyššie úročenie. V tomto roku teda hrozí reálne riziko, že úroky hypoték na Slovensku nielen neklesnú z dnešných úrovní, ale môžu ešte stúpať. Toto riziko zvyšuje aj dodatočné zdanenie bánk v podobe bankového odvodu, ktoré budú chcieť banky zmierniť navýšeným príjmom z vyšších úrokov podnikateľských úverov aj hypoték,“ vysvetľuje Búlik.

Preto, ak začnú sadzby rásť, záujem o hypotéky môže opäť ochladnúť. Aktuálne v čase uzávierky textu je výnos slovenských desaťročných dlhopisov na úrovni zhruba 3,3 percenta. Priemer nových poskytnutých hypoték je tak o necelý percentuálny bod vyššie.

„Očakávaný postupný rast hypotekárneho trhu by mohol zastaviť len nárast úrokových sadzieb. Úrokové sadzby hypoték by však do konca roka mali skôr stagnovať. Ich nárast v priebehu jesene by prišiel zrejme len vtedy, ak by vláda nenaplnila svoj prísľub predstaviť konkrétne opatrenia na konsolidáciu verejných financií pre rok 2025,“ dodáva Búlik.

Turbulentné obdobie

Práve preto nie je jasné, a ťažko sa odhaduje, ako sa bude situácia na trhoch v najbližších mesiacoch vyvíjať. V súčasnosti už niekoľko bánk postupne znižuje úrokové sadzby ponúkané klientom, no nejde o žiadny prudký pokles.

Úrokové sadzby hypoték boli na historických minimách v závere roku 2021. Vtedy sa trhový priemer pohyboval na úrovni 0,87 percenta. Následne, na jar v roku v roku 2022, už banky začali výraznejšie zvyšovať úrokové sadzby a do konca roka 2022 sa trhový priemer dostal podľa údajov NBS tesne nad hranicu troch percent. Približne za rok sa cena hypoték zvýšila na približne 3,5-násobok, teda ceny úverov prudko rástli. Následne sa tempo zvyšovania sadzieb spomalilo a v súčasnosti sa už niekoľko mesiacov držia nad hranicou štyroch percent, no trajektória je rastúca len mierne.

Hypotéky jednotlivé komerčné banky už zlacňujú. Hypotéky sú od začiatku prázdnin lacnejšie už v ČSOB, Prima banke, Tatra banke i Slovenskej sporiteľni.

Ceny nehnuteľností stúpajú

Priemerná cena jedného štvorcového metra poskočila takmer o 40 eur zo začiatku roka na súčasných 2 462 eur. Ceny sa tak začali opäť štverať nahor, aj keď vrchol z konca roku 2022, keď cena za meter bola viac ako 2 700 eur, ešte nedosiahli.

Medzikvartálne zdraželi rovnako byty aj domy. Byty o 60 eur za štvorcový meter a domy takmer o 70 eur. Každý, kto hľadá novú strechu nad hlavou, sa musí pripraviť, že zdražovanie – aj keď iba mierne a nie také ako do roku 2022 – bude pokračovať.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ